【案情简介】2017年10月16日，原告陕西某物业服务有限公司与被告杨某签订《房屋买卖协议》，约定被告购买某公司1号商住楼一单元1302室房屋一套，建筑面积为133.8平方米，单价为每平方米2362.63元，房屋总价款为316120 元。支付房款方式为：签署协议时，被告交付166120元房款，剩余房款（含利息）被告每月按照2813.51元还款，还款期限为60个月（自2017年10月1日起至2022年9月30 日止）。

双方特别约定：“1.购房余款按照月息3.96‰收取，被告在每月1日至10日内办理还款事宜，还款金额及利息按还款清单执行。2.若被告未按期还款，被告从到期之日起按照月息18‰计算利息，若被告自到期之日起12个月仍未还款，按照18‰的两倍计算利息。”合同签订当日，被告向原告支付166120元房款，并向原告出具了150000元欠条一张。欠条载明：“今欠某公司1-1-1302房款150000元，还款至2022年9月30日，欠款人：杨某”。

2017年11月8日，被告向原告支付5628元购房款，2017年12月11日，被告向原告支付2814元购房款。2018年3月至2019年11月，被告按月向原告支付2813.51元购房款，2019年12月起，被告以房屋不登记在原告名下为由中止支付剩余购房款，经原告催要，被告于2021年6月26日向原告支付15000元。下余购房款经原告催要，被告以房屋不登记在原告名下，可能无法办理过户手续为由拒绝支付，原告诉至本院。另查明，案涉房屋登记在案外人刘某、王某某名下，原告与该二人签订了借名买房协议，约定原告借用二人名义购买案涉房屋，房屋产权属于原告。

【审理与判决】法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同各方均应全面履行合同义务。本案系房屋买卖合同纠纷， 即出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买房人的主要合同义务是按期缴纳房款，卖房人的主要合同义务是转移房屋所有权。

根据本案原被告提交的证据及本院查明的事实，被告作为先履行义务一方在履行付款义务过程中，依据其掌握的证据（房屋登记在他人名下）有理由相信原告存在履约风险，无法履行过户义务，被告据此行使不安抗辩权，中止给付剩余房款，符合法律规定。加之在本案审理期间，原告亦无证据反驳和消灭被告的不安抗辩事由。本案被告中止支付剩余购房款的行为系依法行使不安抗辩权，原告要求被告支付剩余购房款的诉讼请求，本院不予支持。不安抗辩事由消除后，原告可另行主张权利。故判决驳回原告陕西某物业服务有限公司诉讼请求。

【法律分析】《中华人民共和国民法典》第五百二十七条第一款第四项规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、 抽逃资金、以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”

依据民法典上述规定，当双务合同中存在先后履行顺序时，应当先履行义务一方有确切证据证明另一方可能无法履行义务时，有权中止履行合同。借名买房协议在不违背公共利益、国家强制性政策的情况下有效，仅对协议双方具有约束力，但不能对抗外部行为。本案中，原告系借名买房人，其将借用他人名义购买的房屋出卖给被告。

《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。本案借名买房人在房屋未登记在其名下前不享有物权，其能否将房屋在被告付清房款后过户给被告具有明显的不确定风险，该风险可能来自协议相对方即出名买房人的不履行协议行为，也可能来自第三人的外部行为。被告作为应当先履行义务一方，基于上述的不确定性，行使不安抗辩权，中止继续支付购房款符合法律规定，应当予以支持。

【典型意义】借名买房协议不违反法律强制性规定和规避国家政策及社会公共利益，协议是有效的，但后手买受人在特定情况下对借名买房人享有不安抗辩权，这个权利的意义在于保护先履行义务一方的利益，避免在其因对方无法履行义务时遭受损失，同时也是为了防止借合同进行欺诈，促使对方履行义务。该权利的设立体现了公平原则和效率原则，可以减低先履行义务一方的风险，维护房屋买卖市场的秩序，规范交易行为，保护当事人合法权益。

来源：富平法院

作者：王 虹

编辑：侯宜均

责编：严江珂

审核：姚启明

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