二手房不能按揭的原因主要分为两大类：房产问题和贷款问题。
房龄太老：房龄超过20-30年的二手房，银行普遍不愿意放贷，因为房屋贬值快，风险高。
房屋性质特殊：小产权房、已列入拆迁范围的房屋或产权不清晰的房屋，无法办理贷款。
评估价偏低：二手房的评估价是银行放贷的参考标准，如果评估价远低于成交价，贷款金额会受到限制，甚至被拒。
产证不齐全：没有《房产权证》的二手房不能办理按揭贷款，包括回迁房、安置房、公产房、企业产房和小产权房等。
违反房产抵押规定：如有不能转移记录、查封、旧城改造范围内、小产权房等，不能办理按揭贷款。
买家征信不良：如果买家有逾期记录或负债率过高，银行会拒绝贷款。
卖家存在贷款未还清：如果卖家还未解除抵押，房产无法过户，自然不能办理按揭。
购房资金不透明：银行会核查首付款来源，若资金来源有问题（如非自有资金），按揭可能被拒。
建议
在购买二手房时，应仔细检查房屋的产权证、房龄、房屋性质及评估价等情况，确保符合银行的贷款条件，以提高按揭成功率。同时，买家的征信记录和资金状况也需要符合银行的要求。
